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以买卖合同担保的民间借贷合同的债权实现

作者:济南律师济南中院 日期:2021-08-13 13:57:52 点击数:

以买卖合同担保的民间借贷合同的债权实现

———刘承志诉郭光生、胡光英等民间借贷纠纷案

关键词 房屋买卖为担保 借款合同 让与担保

【案例要旨】

以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保,是一种非典型担保,在债务人不履行债务时,债  权人不直接取得所有权。而是在判决生效后,因金钱债务履行不能时,可以申请拍卖房屋以清偿 债务,属于生效判决的执行问题。该房屋共有人及权利承继人不直接承担连带还款责任。

【相关法条】

«中华人民共和国合同法»第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款,到期返还借款并支付利息的合同。

«中华人民共和国合同法»第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的,应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。

«最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定»第二十四条当事人以签订买  卖合同作为民间借贷合同的担保,借款到期后借款人不能还款,出借人请求履行买卖合同的,人 民法院应当按照民间借贷法律关系审理,并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的,人 民法院裁定驳回起诉。

按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后,借款人不履行生效判决确定的金钱债务,出借人可以申请拍卖买卖合同标的物,以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额,借款人或者出借人有权主张返还或补偿。

«最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定»第七十六条当事人对自己的主张,只有本人陈述而不能提出其他相关证据的,其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。

【案件索引】

一审:山东省济南市长清区人民法院 (2016)鲁0113民初5144号 (2017年8月7日)二审:山东省济南市中级人民法院 (2017)鲁01民终7671号 (2017年12月12日) 再审:山东省济南市中级人民法院 (2019)鲁01民再1号 (2019年4月10日)

【基本案情】

  

法院经审理查明:2012年4月9日,王强为买方,郭光生为卖方,李世峰为证明人,三方签订 «房产买卖合同»一份,郭光生将其名下长房权证城私字第08817号房产以150万元的价格卖与王强,郭光生给王强出具收到150万元的收条一张。但双方未办理房产过户手续。2013年10月26日,刘承志为买方,郭光生为卖方,双方签订 «商品房买卖协议»一份,郭光生将长房权证城私字第08817号房产以140万元的价格卖与刘承志,郭光生给刘承志出具收到140万元的收条一张。但双方未办理房产过户手续。

2014年1月13日,王强向济南市长清区人民法院对郭光生提起民间借贷纠纷诉讼,该院作出 (2014)长民初字第235-1号民事裁定书,将长房权证城私字第08817号房产予以诉讼保全查封。2014年1月20日,郭光生、刘承志在证明人边军的见证下,签订 «协议»一份,载明:“2014年1月20日郭光生名下房产证号08817号的房产通过法律手段抵押给刘承 志,约定2014年7月25日之前归还。在约定期限内郭光生可以拿房产作贷款用于归还刘承志购房 款,到期归还后二人到法院解除法律手续。如果到期不能归还以上约定作废。”当日,刘承志向一 审法院对郭光生提起房屋买卖合同纠纷诉讼。2014年1月22日,刘承志与郭光生达成调解协议。 2014年1月23日,王强以郭光生同意归还其部分借款为由申请解除对08817号房产的查封,济南市长清区人民法院当日解除对该房产的查封。2014年1月28日,济南市长清区人民法院作出(2014)长民初字第281号民事调解书:一、郭光生于2014年3月15日前将位于济南市长清区五峰路南段西侧的房屋交付给刘承志,并协助刘承志办理房屋过户手续;二、其他互不追究。案件受理费17400元减半收取8700元,由刘承志负担。

2015年,郭光生妻子胡光英、女儿郭平起诉郭光生、刘承志,要求撤销一审法院 (2014)长民初字第281号民事调解书。王强作为第三人亦参加诉讼,要求郭光生继续履行双方签订的 «房产买卖合同»,交付房屋、协助办理房产过户手续,并赔偿违约金。经一、二审审理后,济南市中级人民法院作出 (2016)鲁01民终2545号民事判决,认为买卖合同双方无买卖房屋的真实意思,撤销了 (2014)长民初字第281号民事调解书,驳回王强的起诉。2015年11月14日,济南市长清区人民法院对王强与郭光生的房产买卖合同纠纷,作出 (2014)长民初字第2436号民事裁定,认为双方签订房屋买卖合同系为借贷关系提供的担保,应按民间借贷诉讼处理,裁定驳回王强的起诉。 另查,郭光生与胡光英于1985年5月26日登记结婚,1986年3月15日生育女儿郭平。郭光生与胡光英于2016年9月21日在民政部门协议离婚,财产分割中约定: “位于长清区五峰路南段西侧房产一处,房产证号:长房权证城私字第08817号,1-3层最西边,西邻伙墙中心往东量三米为界,从楼梯间南墙墙面往南量至门口归男方  (郭光生)所有,室内楼梯男方自己修,其余1- 3层从男方东量4米六归女方 (胡光英)所有,南北房产证为准。最东边三米1-2层归孩子郭平所有,楼梯间南墙后向北1-3层归孩子郭平所有。此房自2014年1月28日至今男方欠女方及孩子租赁费60万元”。

再审期间,通过对相关证人、郭光生提交的手机短信以及转账情况进行调查、核实,确认自

2013年10 月26 日至2013 年12 月17 日,郭光生向刘承志、刘群的账户转账十次,金额共计158200元。


【裁判结果】

济南市长清区人民法院于2017年8月7日作出 (2016)鲁0113民初5144号民事判决:一、由郭光生、胡光英于判决生效之日起十日内偿还刘承志欠款140万元;二、由郭光生、胡光英自 2014年7月26日起至付清欠款之日止,以欠款额为基数,按中国人民银行同期贷款利率向刘承志支付利息;三、郭平在分得长房权证城私字第08817号房产份额的范围内对上述给付内容承担连带清偿责任;四、由郭光生于判决生效之日起十日内向刘承志赔付经济损失4350元;五、驳回刘承志的其他诉讼请求。宣判后,郭光生、胡广英、郭平提出上诉。济南市中级人民法院于2017年12月12日以同样的事实作出 (2017)鲁01民终7671号民事判决,维持原判。郭光生、胡广英、郭平仍不服,向济南市中级人民法院申请再审,济南市中级人民法院于2019 年4 月10 日作出 (2019)鲁01民再1号民事判决:一、撤销本院 (2017)鲁01民终7671号民事判决;二、维持济南市长清区人民法院 (2016)鲁0113民初5144号民事判决第二项、第四项、第五项;三、撤销济南市长清区人民法院 (2016)鲁0113民初5144号民事判决第三项;四、变更济南市长清区人民法院 (2016)鲁0113民初5144号民事判决第一项为: “郭光生于本判决生效之日起十日内偿还刘承志欠款1241800元,胡光英对其中的欠款70万元承担共同还款责任。”

【裁判理由】

法院生效裁判认为:本案再审争议焦点是:第一,郭光生与刘承志是否存在借款140万元的事实;如存在,是否为郭光生与胡光英的夫妻共同债务。第二,郭平应否承担连带清偿责任。

第一,关于借款事实和夫妻债务。郭光生与刘承志签订案涉房屋买卖合同,为刘承志出具收到140万元购房款的收条,且其后双方另行签订协议约定将房产通过法律手段抵押给刘承志,刘承志归还购房款后解除法律手续。签订协议当日刘承志到法院起诉郭光生,法院立案两日内,郭光 生与刘承志达成调解协议,后经法院制作民事调解书。郭光生的配偶胡光英、女儿郭平其后对该案提起第三人撤销之诉。第三人撤销之诉审理中,法院查明郭光生系以房产作为借款担保,而非真正的买卖房屋,郭光生也自认其与刘承志签订房屋买卖合同是作为借款的一种担保,法院认为 买卖房屋并非郭光生与刘承志的真实意思表示。故刘承志以民间借贷纠纷提起本案诉讼并无不当。 原审以及再审中,对于借款资金来源、借贷经过均进行了调查,相关证据能够互相印证。郭光生认为房屋买卖合同、收到条虚假,有关证据为复印件,未发生借款的理由,与本案查明的事实以及郭光生在先自认不符。郭光生也未提交充分有效证据证实其主张。故郭光生的再审理由不能成立。对于刘承志代为偿还董鹏70万元债务的问题,胡光英虽称对董鹏的55万元债务不知情,但房屋买卖协议以及两份收条上均有胡光英的签名,胡光英应对该笔夫妻共同债务承担偿还责任。对于刘承志现金交付郭光生70万元的事实,刘承志未能举证证明其出借郭光生70万元借款时,胡光英对该笔借款知情,或者该笔借款用于郭光生与胡光英夫妻共同生活或共同生产经营,胡光英事后也未予追认。故该笔70万元债务不应认定为夫妻共同债务,本院予以纠正。根据再审新证据查明的事实,郭光生其后向刘承志提供的账户实际转款158200元,可以作为还款从郭光生借款本金中予以扣除。

第二,关于郭平的责任。刘承志未能证明郭平对房屋买卖合同的签订知情或给予事后追认。 郭平不是借款的保证人。«最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定»第二十四条第二款规定:“按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后,借款人不履行生效判决确定的金钱债务,出借人可以申请拍卖买卖合同标的物,以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额,借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”根据该规定,刘承志对合同中的享有的 “让与担保”利益,是在判决生效后,因金钱债务履行不能时,刘承志可以申请拍卖房屋以清偿债务,这属于生效判决的执行问题。原审判决郭平在其分得房产份额的范围内对该笔债务承担连带清偿责任不妥,应予纠正。

综上所述,原一、二审判决对于案涉房屋买卖合同的性质认定为借款的一种担保,对本案按照民间借贷关系审理并对借款140万元予以确认,认定事实清楚,适用法律正确。郭光生的再审请求不能成立,不予支持。因再审中出现了新证据,对原一审判决中郭光生的还款金额进行变更。 胡光英的部分再审请求以及郭平的再审请求成立,本院予以支持。本院二审判决驳回上诉,存在  不妥,本院再审撤销后予以重新改判。

【案例注解】

一、对于合同性质的认定,应正确确认当事人之间的真实意思表示。判断合同效力的基础是 当事人间的真实合意,而确认当事人的意思,除了准确解释合同条款外,还应结合合同签订时的 具体情况进行认定。本案中,郭光生与刘承志虽签订了涉房屋买卖合同,但根据双方另行签订的 协议,约定将房产通过法律手段抵押给刘承志,刘承志归还购房款后解除法律手续。签订协议当 日刘承志到法院起诉郭光生,法院立案两日内,郭光生与刘承志达成调解协议,后经法院制作民 事调解书。法院查明郭光生系以房产作为借款担保,而非真正的买卖房屋,郭光生也自认其与刘 承志签订房屋买卖合同是作为借款的一种担保,法院认为买卖房屋并非郭光生与刘承志的真实意  思表示。

二、关于 «最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定»第二十四条第二款的理解。该条款对处置担保标的做出了限制,按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后,  借款人不履行生效判决确定的金钱债务,出借人可以申请拍卖买卖合同标的物,以偿还债务。就  拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额,借款人或者出借人有权主张返还或补偿。该条款 对于债权人债权实现作出了提示,否定了以取得所有权为目的的诉讼请求。本案中,刘承志对合  同中的房产享有的 “让与担保”利益,是在判决生效后,因金钱债务履行不能时,刘承志可以申请拍卖房屋以清偿债务,这属于生效判决的执行问题。原一审判决郭平在其分得房产份额的范围 内对该笔债务承担连带清偿责任,没有事实和法律依据。所以本院予以改判。

编写人:山东省济南市中级人民法院审监庭 林洁华



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